Az ingatlanvásárlás a legnagyobb pénzügyi döntés, amit életünk során meghozunk, és szinte mindenki felteszi a kérdést: most érdemes venni, sőt, érdemes-e egyáltalán vásárolni a bérlés helyett, vagy inkább várunk, spóroljunk, befektessünk még? A válasz nyilván nem fekete-fehér, mert egyszerre függ a piaci körülményektől, a személyes anyagi várakozásainktól és attól, hogy milyen megfontolásból vennétek ingatlant.
Ez az útmutató kifejezetten azoknak szól, akik első saját házukat vagy lakásukat szeretnék megvenni saját lakhatás céljából, hogy saját tulajdonú otthonukban élhessenek. Megnézzük, mire érdemes figyelni Magyarország nagyvárosaiban, Budapesten és a Balaton környékén. Kitérünk az elérhető támogatott hitelkonstrukciókra és matekjukra is.
Kalkulátor – Neked most érdemes venni?
A lakásvásárlás a számok és logikus érvek mellett persze főleg érzelmi döntés. Mielőtt a piacot néznénk, érdemes végiggondolni néhány alapkérdést.
Mikor NEM érdemes most venni – függetlenül a piactól:
- Ha az önerő megszerzése még 1-2 éven belül reális, de jelenleg nincs meg
- Ha a munkahely vagy lakóhely az elkövetkező 2-3 évben biztosan változik
- Ha a havi törlesztőtök a család nettó jövedelmének 40%-át meghaladná
Mikor érdemes komolyan gondolkodni vásárláson:
- Ha az albérleti díj hasonló vagy magasabb, mint a várható törlesztőrészlet lenne
- Ha hosszú időre tervezel ugyanabban a városban maradni vagy legalább állandó lakhelyként használni az ingatlant
- Ha az önerő (általában a vételár 20-30%-a) megvan, és marad tartalékotok is
Az ingatlanpiac ciklusai Magyarországon
Az ingatlanpiac – akárcsak minden más piac – ciklikusan működik. Ez mindenhol így van a világban, Kínában például éppen évtizedes menetelés után van összeroskadóban a piac. Ezt fontos megérteni, mert sokan akkor akarnak venni, amikor a piac már a csúcson van, és pánikszerűen akkor adnának el, amikor az árak estek. De honnan tudjuk, hogy mikor van csúcson a piac, mikor évek óta folyamatos emelkedést látunk?
2010 óta például a budapesti XI. kerületben az átlagos négyzetméterár használt ingatlan esetén hatszorozódott 250e Ft/nm körülről átlag másfél millió forint környékére, ennek a növekedésnek a fele az utóbbi 4-5 év terméke. A növekedés a Budapest, nagyvárosokban, Balaton körül szinte mindenütt hasonló volt.
Mindeközben az átlagkereset legjobb esetben is csak 4x kövekedésen van túl, 2025 végén átlagosan 560e körüli volt a nettó, míg 420e Ft körüli a medián bér (tehát a középső munkavállaló bére, ez reálisabban mutatja a helyzetet).
Magyarországon az elmúlt 15 évben az ingatlanpiac négy jól elkülöníthető szakaszon ment keresztül:
2010–2014: Pangás és mélyárak. A 2008-as válság utáni években az árak – különösen Budapesten kívül – alacsony szinten ragadtak. Aki ekkor vett, az utólag jól járt, de akkoriban sokan vártak, persze a lakosság anyagi lehetőségei is rosszabbak voltak, hiszen épp gazdasági válságból lábalt ki az ország és a világ.
2015–2019: Erős növekedés. A CSOK bevezetése, az alacsony kamatok és a gazdasági fellendülés együttesen rövid idő alatt 60-80%-os áremelkedést hoztak számos piacon. Ez a kor a „miért nem vettem korábban" időszaka.
2020–2022: Járvány utáni robbanás. Az otthoni munkavégzés elterjedése átrendezte a keresletet: a városközelek, a kertes ingatlanok és a Balaton körzet árban ugrott. Budapest bizonyos körzetei 30-40%-ot emelkedtek két év alatt.
2023–2026: Lassulás és kamatsokk. Az emelkedő hitelkamatok jelentősen csökkentették a keresletet, az árak növekedési üteme lassult, egyes szegmensekben nominálisan is csökkent. A 2025-ben bevezetett Otthon Start lökött egyet az árakon és keresleten, de nem bizonyul tartósnak keresletnövekedés. A piacon hosszabb az értékesítési idő, az alkulehetőség visszatért.
Tanulság: Senki nem tudja megmondani, mikor van pontosan a mélypont vagy a csúcs. Az első lakásvásárló akkor igyekszik, hosszú távra vásárolni, amikor a saját élete és pénzügyi helyzete azt lehetővé teszi, számára kevésbé opció az optimális piac kivárása.
Kamatok és finanszírozás – hogyan befolyásolja az időzítést?
Az ingatlanárak mellett a hitelfeltételek legalább annyira meghatározzák, hogy mikor érdemes vásárolni. A kamatszint közvetlenül befolyásolja a havi törlesztőt és a teljes visszafizetendő összeget.
Egy szemléletes számítás: ha 30 millió forintot veszel fel 20 évre:
- 6%-os kamatnál a havi törlesztő kb. 215 000 Ft, összes visszafizetés ~51,6 M Ft
- 8%-os kamatnál kb. 251 000 Ft, összes visszafizetés ~60,2 M Ft
- 10%-os kamatnál kb. 290 000 Ft, összes visszafizetés ~69,6 M Ft
Ez azt jelenti, hogy 4 százalékpont kamatemelésnél ugyanakkora tőkéért közel 18 millió forinttal többet fizetsz vissza összesen. Komoly különbség.
Minél jobb %-on sikerül hitelt felvenni minél kisebb önerő mellett, annál nagyobb "tőkeáttéttel" vásároltunk ingatlant.
Mit jelent ez az időzítés szempontjából?
Ha a kamatok magasak és csökkenő pályán vannak, megéri akár 1-2 évet várni, mivel a törlesztő javulhat. Ha a kamatok stabilak és alacsonyak, az azonnali vásárlás jobban véd a jövőbeni esetleges áremelkedésektől. Nyilván van lehetőség alacsonyabb kamatú hitellel kiváltani magasabb kamatú hitelt, ha jó feltételekkel lehetséges az első előtörlesztése.
A klasszikus megközelítés az, hogy ha a bérleti díjad és a lehetséges törlesztőd közel azonos, érdemes komolyan mérlegelni a vásárlást, mert törlesztőnél te magadnak építesz tőkét, míg albérletnél a tulajdonosnak fizetsz.
Persze ez is komplikáltabb ennél, hiszen bérlésnél nincs önerő, az önerő pedig annak befektetése esetén évi 5-10 vagy több százalékos hozamot produkálhat, ami néhány év alatt is komoly eredményt jelent.
Állami támogatások első lakásvásárlóknak
Magyarországon első lakást vásárló fiatalok és fiatal házaspárok több állami támogatást is igénybe vehetnek, amelyek jelentősen javíthatják a vásárlás feltételeit (Otthon Start, CSOK Plusz, falusi CSOK és egyéb kedvezmények).
A bejegyzésben ajánlói linkek is találhatók, amelyekkel az ingyenes oldalt próbáljuk fenntartani.
- Booking.com szállások: 10-20% kedvezmény, ingyen reggeli stb. érhető el gyakori használattal.
- Booking.com repülőjegy: Általában jobb árakkal, mint közvetlenül a légitársaságoknál. Szintén a hűségprogramukba számít.
- Airalo eSIM mobilinternet megoldások az egész világra, egyszerűen, megbízhatóan. 15% kedvezmény a NEWTOAIRALO15 kóddal, de 500MB ingyen is elkérhető.
- Kiemelkedő trópusi ajánlatok, USA csoportos utak zseniális magyar idegenvezetéssel, a Morton's Traveltől, az amerikai utak hazai piacvezetőjétől.
- Rentalcars.com: Átlátható autóbérlő felület szolgáltatók összehasonlításával, árak és tartalmuk egyértelmű listázásával. A Booking.com alá tartozik, ez biztonságot jelent.
A fenti szolgáltatóktól néhány százalékos jutalékot kaphatunk, ha innen indulva vásárolsz náluk, mely számodra nem jár plusz költséggel.
